vald.org

Sápukúla sem springur með háum hvelli

24. maí 2005 | Jóhannes Björn

Það kraumar í fasteganapottinum í Bandaríkjunum. Einbýlishús og íbúðir hafa hækkað um 50% á fjórum árum og í sumum fylkjum miklu meira. Í Flórída hefur fasteignabraskið t.d. gengið svo langt að menn eru farnir að versla með kauprétt á húsum sem ekki er byrjað að byggja og verð fasteigna hefur rokið upp um 45% á síðustu 12 mánuðum. Allir nema þeir sem eru á kafi í þessum viðskiptum sjá að endalokin eru ekki langt undan.

Fasteignasali í Kaliforníu, John Beck, sem hefur áratuga reynslu af sveiflum markaðarins, segist alltaf geta tímasett nokkuð nákvæmlega endalok braskmarkaða (sápukúlur). Aðferðin getur ekki verið einfaldari. Ef helsta umræðuefni fólks í veislum eða samkvæmum snýst um fasteignakaup og gróða af fasteignum, þá er aðeins eitt skerf eftir í þessu ferli sem endurtekur sig á u.þ.b 10 ára fresti: Markaðurinn á fljótlega eftir að annað hvort staðna í nokkur ár eða ganga í gegnum verðhrun.

Atburðarás síðustu missera hefur gert aðferð John Beck til að spá í sápukúlur úrelta því nú eru fasteignasalar sjálfir farnir að halda íburðarmikil samkvæmi fyrir væntanlega kaupendur. Þeir sem sækja þessi samkvæmi eru aðallega spekúlantar sem oft braska með húsnæði sem ekki er byrjað að byggja! Þetta eru góð partí, skemmtikraftar troða uppi, ókeypis áfengið flýtur og borð svigna undan kræsingum. Sjaldan hefur auglýsingaherferð sýnt eins augljóslega að dögum víns og rósa fækkar óðum á fasteignamarkaði í mörgum fylkjum. New York Times lýsti því í gær hvernig þessi nýja sölutækni er notuð í Miami og segir að fáir virðist vera að kaupa húsnæði til þess að búa í því heldur séu menn í kapphlaupi við markaðinn. Einn spekúlantinn sem blaðið ræddi við taldi 70% gesta sem sóttu gleðskapinn vera spákaupmenn. http://www.nytimes.com/2005/05/23/national/23condo.html

Sápukúlur verða til þegar menn hætta að taka mið af hvað hlutirnir kosta, hætta að reikna út innbyggð verðmæti, og byrja að fjárfesta í einhverju eingöngu vegna þess að það á eftir að halda áfram að hækka. Þegar hlutabréf tæknifyrirtækja t.d. ruku upp á milli 1995 og 2000 þá var ekki hægt að benda á neinar tekjur eða væntanlegar tekjur þessara fyrirtækja sem réttlættu verðið. Fólk keypti þessi bréf einfaldlega vegna þess að það hafði séð þau halda áfram að hækka um nokkuð skeið. Sleipir sölumenn sögðu "nýtt" efnahagstímabil runnið upp og gömlu lögmálin væru úrelt. Þessi sama tugga er endurtekin í hvert skipti sem sápukúlur eru blásnar og fasteignasalar bæta því líka alltaf við að Guð sé hættur að búa til meira land.

Þegar hlutabréf tæknifyrirtækja hröpuðu upp úr 2000 þá lækkaði seðlabanki Bandaríkjanna vexti niður úr öllu (stýrivextir voru lægri en verðbólgan þannig að bankinn var að gefa peninga). Þetta setti fasteignamarkaðinn í gang og verðið byrjaði að hækka. Spekúlöntum byrjaði brátt að fjölga og á síðasta ári keyptu þeir 25% alls íbúðarhúsnæðis landsins, en reynslan hefur sýnt að það er öruggt merki um að stöðnun eða hrun sé framundan. Í sumum fylkjum er spákaupmennskan miklu meiri og hefur magnast á síðustu 12 mánuðum. Þetta kemur greinilega fram í tölum um hækkun íbúðarhúsnæðis sem var 33% í Kaliforníu, 29% í Nevada og 29% í New Jersey. Það var víst örugglega alveg nógu erfitt fyrir ungt fólk að kaupa sér þak yfir höfuðið í Kaliforníu áður en þetta gullæði byrjaði.

Lánastofnanir hafa blásið í sápukúluna með alls konar hundakúnstum. Fólk fær lán á niðurgreiddum vöxtum sem síðan hækka á einhverjum tímapunkti, af sumum lánum eru aðeins borgaðir vextir (ekki höfuðstóll) þar til lánið fellur í gjalddaga, önnur lán byrja með óeðlilega lágum afborgunum sem hækka síðar og þannig mætti endalaust halda áfram. Allt er þetta gert til þess að gera fólki mögulegt að kaupa þótt það tæknilega hafi ekki tekjur til þess. Allar þessar hundakúnstir gera ráð fyrir að hækkandi fasteignaverð bjargi fjölda einstaklinga sem eru að taka allt of stór lán.

Segjum að einstaklingur sé með $100.000 árstekjur. Þegar hann er búinn að borga alla fasta reikninga, t.d. skatta, tryggingar og afborganir af bíl o. s. frv., þá á hann kannski $40.000 eftir. Samkvæmt formúlu sem bankinn verður að nota þá gætu slíkar tekjur kannski nægt til þess að borga af $200.000 fasteignaláni á 6% vöxtum til 30 ára. En ef bankinn notar hugmyndaflugið og lækkar mánaðargreiðslurnar fyrstu þrjú árin, t.d. með lægri vöxtum sem breytast síðan í markaðvexti, þá er hægt að hækka lánið verulega. Þótt bankinn græði ekkert fyrstu þrjú árin þá fær hann viðskiptavininn til þess að taka alla áhættu af hugsanlega hærri vöxtum í framtíðinni.

Það fylgja því alltaf kvalir þegar sápukúlur springa og í þetta skipti verða timburmennirnir sérstaklega slæmir. Það eru nokkrar ástæður fyrir þessu.

Hvenær springur sápukúlan? Þegar menn eru byrjaðir að kaupa og selja hús sama daginn og braska með fasteignir sem ekki er byrjað að byggja, þá er fátt eftir til þess að lyfta markaðinum enn frekar. Algjörlega óviðkomandi hlutir geta líka flýtt fyrir endalokunum. Ef Kína t.d. ákveður að láta gjaldmiðil sinn hækka þá minnkar pressan á Asíu að kaupa bandarísk ríkisskuldabréf, dollarinn lækkar og vextir í Bandaríkjunum hækka snöggt. Hærri vextir af fasteignalánum sprengja sápukúluna hraðar en nokkuð annað.