vald.org

Uppsveifla með orðum

8. ágúst 2009 | Jóhannes Björn

Verð á hlutabréfum hefur verið að hækka víða um heim og auðtrúa sálir hópast inn á markaðinn til þess að græða á næstu uppsveiflu. Meira að segja Greenspan—maðurinn sem sá ekki bankahrunið fyrr en hann stóð í miðjum rústunum—segir að kreppan sé yfirstaðin og töluverður hagvöxtur sé framundan.

Stjórnmálamenn og stórblöð taka undir þennan söng um græna sprota og betri tíð. Newsweek hefur t.d. formlega aflýst kreppunni.

Sögulega, allt frá því Hitler var kosinn maður ársins á forsíðu Time, þá virka spádómar svona blaða alveg öfugt. Þegar húsnæðisdellan náði algjöru geðveikisstigi og vald.org spáði væntanlegu hruni, þá birtist þetta á forsíðu Time:

Heimskreppunni lýkur ekki fyrr en botni er náð á bandarískum fasteignamarkaði og vinnumarkaðurinn nær einhverju jafnvægi. Aðeins aukin neysla kemur síðan til með að fjölga störfum á ný. Þeir sem eru að reyna að blása lífi í kerfið með auglýsingaskrumi skilja þetta og einbeita sér því að þessum þáttum.

Í byrjun síðustu viku bárust mikil tíðindi af bandaríska fasteignamarkaðinum. Sala á nýju íbúðarhúnæði tók fjörkipp í júní miðað við maí. Húsnæðiskreppan var búin (botni var náð)!

Það sem hafði raunverulega gerst var að sala á nýju húsnæði dróst saman um yfir 20% miðað við sama mánuð 2008.

Ef litið er til enn lengri tíma er dæmið jafnvel svakalegra. Salan var minni en hún hafði verið síðan 1982 og tölurnar á næsta línuriti reikna ekki vaxandi fólksfjölda inni í dæmið. Salan hefur því aldrei verið minni síðan byrjað var að skrá þessar tölur.

Meðalverð á íbúðarhúsnæði hefur nýlega verið að hækka aðeins í Kaliforníu. Þýðir það að mikilvægasti markaður landsins hafi náð botni og sé að snúa við blaðinu? Nei, alls ekki. Markaðurinn í Kaliforníu á eftir ganga í gegnum versta tímabil sem sést hefur síðan í kreppunni miklu. Það byrjar í haust og endar vorið 2011. Það eru fjórar ástæður fyrir þessu: (1) Allt að gjaldþrota fylki, (2) gífurlegt atvinnuleysi (11,6%) sem á eftir að aukast, (3) ótrúlegur fjöldi ruslalána sem sigla í strand á næstu 18 mánuðum og (4) nauðungaruppboð á miklu dýrara húsnæði en hingað til.

Húsnæðisverð í heild sinni gæti samt haldist óbreytt eða hækkað eitthvað á næstunni af tæknilegum ástæðum. Flest nauðungaruppboð hafa hingað til verið í ódýrari borgum eða hverfum, t.d. í Stockton og Riverside, en næsta alda tekur með sér dýrari hverfi þar sem viðnámið hefur enn verið meira (fólk hefur ekki þurft að selja í sama mæli). Þótt söluverð einstakra húsa fari lækkandi þá verður meðalverðið hærra.

Nauðungaruppboðum fjölgar með hverju árinu. Á landsvísu lítur dæmið svona út:

Það er líka ljóst að nauðungaruppboðum fjölgar mikið á næstunni. Bláa súlan á grafinu hér að neðan sýnir 90 daga eða lengri vanskil á húsnæðislánum. Flest þessi vanskil enda með uppboði (rauðu súlurnar). Gulu súlurnar sýna húsnæði sem bankakerfið hefur eignast á uppboði en hefur ekki enn losað sig við. Þessi tala er of lág vegna þess að margir bankar liggja með “shadow inventory” eða fasteignir sem enn sýna fullt verð í bókhaldinu. Fjöldi einstaklinga sem hætti að borga af fasteignalánum fyrir 180 dögum hefur ekki enn lent á 90 daga vanskilalistanum.

Svo við snúum okkur aftur að Kaliforníu—áttunda stærsta hagkerfi heimsins, sem eitt og sér getur orsakað efnahagssamdrátt í öllu landinu—þá eru tvær tegundir ruslabréfa sem tengjast íbúðarhúsnæði á síðasta snúningi, venjuleg undirmálslán, sem enn eru ekki búin að gefa upp öndina, og svokölluð Alt-A lán (uppnefnd lyga-lán vegna þess að bankarnir “treystu” upplýsingum frekar en að staðfesta þær), sem eru að byrja að fara í vanskil í stórum stíl.

Fjöldi útstandandi undirmálslána í Kaliforníu: 345,505
Meðalupphæð lánanna: $321,745
Alt-A lán útistandandi í Kaliforníu: 632,215
Meðalupphæð lánanna: $443,223
Fjöldi ruslalána í Kaliforníu: 977,720

Það er auðvelt að sjá hvers vegna 2011 verður tombóluár fyrir þá sem hafa áhuga á að kaupa í Kaliforníu.

Það er engin hraðleið út úr vandanum sem fasteignahrunið hefur skapað. Edmund Phelps, Nóbelverðlaunahafi í hagfræði 2006, spáir því að það taki hinn almenna borgara í Bandaríkjunum 15 ár að ná sér að fullu fjárhagslega eftir húsnæðishrunið. Samanlagt verð á öllu íbúðarhúsnæði í Bandaríkjunum var $24.000 milljarðar ($24 trilljónir) þegar best lét og eignarýrnunin á eftir að slá hátt upp í verðmæti þjóðarframleiðslunnar á ársgrundvelli. Við þetta bætast gífurleg vanskil á pappírum sem tengjast atvinnuhúsnæði, en sú skriða er þegar farin af stað.

Deutsche Bank spáði því nýlega að árið 2011 verði 25,8 milljónir bandarískra heimila með hærri fasteignalán á bakinu heldur en nemur verði húsnæðisins. Með öðrum orðum, þá hvíla fasteignalán á 69% bandarískra heimila og 48% þeirra koma til með að kosta sama eða minna en lánin sem hvíla á þeim árið 2011. Ef tekið er með í reikninginn að sölukostnaður íbúðarhúsnæðis er 5–6% verðsins þá lítur dæmið enn verr út.

Framhald …