vald.org

Kínverska ofurbólan

31. ágúst 2010 | Jóhannes Björn

Það er talað um fasteignabólu þegar verð á húsnæði hækkar miklu meira en meðaltekjur fólks sem hefur áhuga á að kaupa sér þak yfir höfuðið. Markaðurinn er þá fullur af spákaupmönnum sem braska með fasteignir gagngert til þess að græða. Þeir líta á híbýli fólks sem fjárfestingu og ekkert annað. Bólumarkaður er fjármagnaður með lánum sem að stórum hluta er ekki hægt að endurgreiða nema verðið haldi áfram að hækka. Þess vegna hjaðna fasteignabólur aldrei í rólegheitum—þær springa með látum þegar vitleysan keyrir um þverbak.

Fasteignaæðið í Kína á sér enga hliðstæðu í sögunni. Meðalverð íbúða í stærri borgum landsins er yfir tuttugu sinnum hærra en meðalárstekjur almennings. Eðlilegt fasteignaverð er nokkuð breytilegt eftir löndum og landsvæðum—skattalög (t.d. þegar vaxtagreiðslur eru frádráttarbærar frá skatti) og vaxtastefna stjórnvalda geta haft áhrif—en þegar meðalverð fasteigna fer yfir fimm ára brúttótekjur meðalfjölskyldu á svæðinu eru hlutirnir alls ekki í lagi. Íbúð sem kostar þreföld brúttólaun heimilis er miklu nær eðlilegum mörkum.

China Daily gerði nýlega umfsangsmikla könnun á verðmyndun og stöðu fasteigna í helstu borgum landsins. Ef tölur blaðsins um autt húsnæði spegla ástandið rétt (víða yfir 50%), þá leikur varla nokkur vafi á að mesta fasteignahrun sögunnar er í startholunum. Þeir sem halda að gamla valdaklíkan geti handstýrt markaðinum og náð „mjúkri lendingu“ eiga eftir að verða fyrir vonbrigðum.

Samkvæmt nýlegri rannsókn á vegum National Bureau of Economic Research í Massachusetts hefur lóðaverð í Beijing hækkað um 750% síðan 2003 og verð á íbúðarhúsnæði hefur að sama skapi ætt upp. Meðaltekjur í Shanghai (eftir greiðslu skatta og annarra fastra útgjaldaliða) eru sem svarar til 480.000 íslenskra kr. á ári, en meðalverð íbúða er 24 milljónir kr. Tölurnar ganga engan veginn upp en samt hafa langar raðir myndast síðustu misserin fyrir utan skrifstofur sem selja íbúðir—stundum í fjölbýlishúsum sem ekki einu sinni er byrjað að byggja!

Fasteignaæðið í Kína hófst fyrir mörgum árum, en síðustu tvö hefur dellan þó náð hámarki. Í kjölfar gjaldþrots Lehman Brothers í New York 2008 misstu milljórnir Kínverja vinnuna og stjórnvöld flýttu sér að moka peningum inn í hagkerfið (extra 70.000 milljörðum kr. á síðasta ári). Allt flaut í peningum … eða öllu heldur auðsóttum lánum, því nýjir peningar í umferð eru lánaðir út í hagkerfið. Bankakerfið lánaði samtals 168.000 milljarða kr. á síðasta ári, sem var tvöfalt meira en 2008, og stór hluti lánanna rann beint inn á fasteignamarkaðinn. Það er ekki ólíklegt að lán upp á 50.000 milljarða kr. verði komin í vanskil innan tveggja ára.

Við sjáum hér kassíska gildru peningakerfisins. Kínverska ríkið vill efla hagkerfið með meiri peningum í umferð, en þessir peningar fara í umferð í formi lána sem bera vexti. Meira peningamagn í umferð gerir lítið annað en hækka fasteignaverð og skapa tímabundna atvinnu. En þegar upp er staðið og blaðran springur drepur lyfið sjúklinginn. Eins og áður hefur komið fram á þessari síðu þá er eftirfarandi nánast lögmál í nútíma pappírshagkerfi: Allt gengur í haginn ef peningamagn í umferð er aukið í hæfilegu magni til þess að mæta vaxandi framboði vöru og þjónustu, en það er aldrei hægt að auka framboð vöru og þjónustu varanlega með því að auka peningamagn í umferð fyrst. Aldrei.

Til þess að bæta gráu ofan á svart hafa mörg kínversk ríkisfyrirtæki hellt sér inn á fasteignamarkaðinn. Það er alltaf hræðileg blanda þegar einhverjir aðilar hafa bæði greiðan aðgang að peningum og litla þekkingu á því sem þeir eru að gera.

Sino Ocean, skipasmíðastöð í eigu ríkisins, keypti nýlega land undir íbúðarhúsnæði fyrir 156 milljarða kr. í Beijing. Saltnámufyrirtæki, Anhui Salt, stjórnað af háttsettum komma, er að reisa lúxusíbúðir í röð háhýsa í Wuhu. Vopnaframleiðandi, China Ordnance Group, borgaði yfir 30 milljarða kr. fyrir land í Beijing undir lúxusíbúðir og verslanir. Á þessu ári hafa ríkisrekin fyrirtæki keypt 82% allra lóða sem borgaryfirvöld í Beijing hafa sett á markaðinn.

Það eru u.þ.b. eitt þúsund stór ríkisfyrirtæki í Kína. Miðað við heildina voru þau á undanhaldi áður en alþjóðlega bankakreppan hófst, en ríkisfyrirtækin hafa síðustu tvö ár verið að færast í aukana. Þessi þróun er mjög slæm fyrir kínverska hagkerfið og spáir ekki góðu um framtíðina. Gæðingar flokksins og ættingja þeirra raða sér í öll bestu störfin hjá ríkisfyrirtækjunum. Flokksbræður þeirra ráða stærstu bönkunum og ómældir fjármunir renna út í buskann. Eins og Íslendingar vita manna best þá boðar það mikla ógæfu þegar klíkuskapur er hafður í hávegum á meðan hæfilekafólk er hunsað.

Verðhrun á fasteignum í Kína á eftir að hafa víðtækar afleiðingar. Milljónir einstaklinga tapa öllu og þúsundir fyrirtækja sigla í gjaldþrot. Hagkerfið hægir á sér í nokkur ár og alls konar hráefni og málmar lækka í verði á heimsmarkaði. Draumurinn um að hægt verði að draga úr viðskiptahalla Bandaríkjanna með hærri gengisskráningu í Kína heldur líka áfram að vera draumur.

Fasteignabólur eru böl sem snúa hagkerfinu á haus alls staðar þar sem þær ná að grassera. Fyrst skapa þær ímyndaðan auð ásamt ofneyslu, næst keðjuverkandi eyðileggingu og samdrátt. Kona í Hangzhou keypti íbúð fyrir 500.000 júan árið 2005. Í dag er hún verðlögð á tvær milljónir júan. Frúin sló stórt lán út á íbúðina í venjulegum banka og lagði upphæðina inn í á reikning hjá fyrirtæki sem getur borgað henni 30% vexti, eingöngu vegna þess að það græðir enn hærri vexti á funheitum fasteignamarkaði. Konan, sem er kennari, er í augnablikinu með sex sinnum hærri vaxtatekjur heldur en hún er með í venjuleg laun. Hún er búin að kaupa sér bíl.

Staðbundin stjórnvöld í bæjum og sveitum Kína hafa heldur betur ánetjast fasteignagróðanum. Á síðasta ári seldu þessir aðilar land fyrir 27.600 milljarða kr. Þetta er tekjulind (30% áætla sumir) sem getur gufað upp á augabragði. Ekki nóg með það, því margar borgir hafa tekið stór lán til þess að tæma gömul íbúðahverfi og nútímavæða umhverfi þeirra. Betri samgöngur, ljósleiðari og annað í þeim dúr hækkar verðgildi landsins. Með því að taka þessi lán eru borgirnar að veðja á áframhaldandi uppsveiflu á fasteignamarkaði. Þetta er dæmigerð bóluhagfræði sem aldrei endar vel.

Sumir hagfræðingar halda því fram að það sé engin fasteignabóla í Kína. Fólk staðgreiðir oft húsnæðið eða það borgar 50% út, segja þessir hagfræðingar, og þess vegna myndast aldrei skyndileg pressa á stóra hópa að selja. Þessi rökfærsla stenst ekki af þeirri einföldu ástæðu að skuldirnar eru allar fyrir hendi þótt þær hvíli ekki alltaf á sjálfum eignunum. Það er feikilega víðtæk lánastarfsemi í gangi utan veggja kínverska bankakerfisins og hún byggir á siðvenjum sem Vesturlandabúar eiga erfitt með að skilja.

Óformlegir bankar spretta upp í íbúðahverfum eða í kringum hvers konar félagsstarfsemi. Fólk leggur peninga í pott og þeir eru síðan lánaðir á háum vöxtum (oft 5% á mánuði) út í rauðglóandi hagkerfið. Engin veð tryggja þessi lán. Hræðslan við að „tapa andlitinu“ nægir og allir sem mögulega geta standa í skilum. Foreldrar lána börnum sínum fyrir útborgun í húsnæði með þeim skilmálum að fá endurgreitt í peningum eða loforði um að fá að flytja inn til þeirra í ellinni. Stór lánafyrirtæki, sem tæknilega kalla sig „sérhæfða sjóði“ (til að fara í kringum reglugerðir), braska með háar upphæðir á fasteignamarkaði.

Það segir sig sjálft að markaður sem hefur hækkað um nokkur hundruð prósentustig á fimm árum er gífurlega skuldsettur. Það er nærri sjálfgefið að kínverski fasteignamarkaðurinn hrynur um helming eða enn meira. Ef gömlu einræðisherrunum tekst að halda í horfinu og koma í veg fyrir meira en t.d. 20% lækkun—án þess að hleypa óðaverðbólgu af stokkunum—þá eiga þeir hrós skilið.